2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Существенные условия договора аренды с правом выкупа

Как избежать ошибок при заключении договора аренды с последующим выкупом

Гражданское законодательство России построено по принципу диспозитивности. Базовые договоры, описанные нормативно-правовыми актами, разрешено видоизменять. Аренда имущества с условием последующего выкупа является типичным смешанным соглашением. Что это такое и как правильно действовать сторонам сделки, рассказали юристы.

Общая характеристика

Передача имущества во временное и платное пользование регламентируется положениями главы 34 ГК РФ. Заключать такие сделки могут как физические, так и юридические лица. Стороны в соглашении равноправны, несут друг перед другом ответственность.

Предметом договора аренды становятся любые вещи, не теряющие своих свойств в процессе эксплуатации (ст. 607 ГК РФ). Исключение составляют объекты, изъятые или ограниченные в гражданском обороте (например, водоемы, культурные памятники, лесные насаждения). Федеральными законами для таких объектов устанавливаются предельные сроки аренды.

Условие о последующем выкупе включается в текст контракта по согласованию сторон. Именно этот пункт придает сделке смешанный характер. Поскольку распоряжение является неотъемлемой частью права собственности, законный владелец должен:

  • подписать документ самостоятельно (ст. 209 ГК РФ);
  • передать полномочие на заключение контракта представителю (ст. 185 ГК РФ);
  • включить соответствующий пункт в договор доверительного управления (ст. 1020 ГК РФ).

К аренде с правом выкупа в равной степени применяются положения главы 30 ГК РФ. Поскольку сделка завершается продажей, существенными условиями станут срок и порядок расчетов. Отсутствие четкой договоренности может стать причиной признания смешанного контракта незаключенным (например, постановление ФАС Дальневосточного округа № Ф03-4465/11).

А вот к описанию предмета служители Фемиды относятся лояльнее. Злоупотребить невнимательностью контрагента практически невозможно. Требовать признания договора незаключенным разрешено лишь до фактического приема-передачи. Если таковая успешно состоялась, ссылаться на неопределенность нельзя (постановления ВАС РФ № 73 от 17.11.11 и ФАС Северо-Кавказского округа № А01-142/2009).

Предмет и форма договора

Гражданское законодательство разрешает арендовать недвижимость, транспорт, оборудование, производственные комплексы (предприятия) и прочие непотребляемые вещи. Главным условием является подробное описание ценностей в соглашении. Поскольку результатом сотрудничества становится переход права собственности, требования к форме сделки специфичны.

Классический договор между коммерческими субъектами составляют в простой письменной форме. Регистрации подлежат лишь контракты с недвижимостью, заключенные на срок более 12 месяцев. Пункт о выкупе меняет ситуацию. Вносить запись в реестр (ЕГРН) потребуется, даже если капитальное строение или земля арендуется на период менее года (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Норма обязывает заключать договор в форме, предусмотренной для купли-продажи имущества.

Если условие о переходе объекта в собственность арендатора по окончании срока сделки присутствует в тексте, заключать дополнительно соглашение не требуется. Это следует из общего смысла ст. 624 ГК РФ. Сторонам достаточно произвести расчет, а, при необходимости, задокументировать переход прав.

Аренда с выкупом движимого имущества в государственных органах не регистрируется. Такие соглашения заключают в простой письменной форме. По желанию сторон их может удостоверять нотариус.

Специальных требований к операциям с транспортными средствами ГК РФ не предъявляет. Новый владелец ставит приобретенную машину на учет в органах ГИБДД. Государственной регистрацией сделки такая процедура не является.

Порядок выкупа имущества

Условия приобретения объекта арендатором относятся к существенным условиям. В законе это не закреплено. Однако суды единогласно приходят к такому мнению (постановления ФАС Уральского округа № Ф09-6216/10-С3 и Волго-Вятского округа № Ф01-907/11).

Так, участникам сделки необходимо обозначить цену. Изменение стоимости имущества после подписания соглашения допускается только по обоюдному решению сторон. Арендодатель не может уклониться от продажи, если все условия контракта неукоснительно соблюдаются. Пункт о выкупе приобретает для него силу договора о намерениях. Комплексный подход к вопросу продемонстрировал ВАС РФ в постановлении № 13970/10. Похожей точки зрения придерживаются ФАС Московского округа (дело № А40-63398/12-11-579) и 18 ААС (спор № А07-22939/2009). Служителям Фемиды достаточно установить факт явного и однозначного намерения сторон совершить сделку в будущем.

Читать еще:  Кассационная жалоба на суровость приговора

А вот для арендатора выкуп не является обязательным. Если к моменту завершения договора реальная цена объекта окажется ниже согласованной или потребность в активе отпадет, он вправе отказаться от покупки. Ярким примером является постановление Восточно-Сибирского окружного ФАС по спору № А58-8158/20100.

Другим важным пунктом является порядок расчетов. В практике сложилось две схемы:

  1. Включение выкупной стоимости в арендный взнос. Стороны утверждают график и структуру платежей. Одна часть суммы признается платой за пользование имуществом, другая – выкупной ценой. В результате объект приобретается в рассрочку. Примером является классический лизинг.
  2. Единовременный расчет. В документах фиксируется стоимость и дата покупки. Все деньги арендатор обязан перечислить отдельной суммой. Со взносами за пользование активом выкупная цена не смешивается.

Если стороны придают срокам большое значение, дата последнего платежа также признается существенным условием. Соответствующий вывод ФАС Уральского округа сделал, разрешая спор № А07-14332/2010.

Виды договоров

Классификация смешанных арендных соглашений проводится по правилам главы 34 ГК РФ.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Читать еще:  Больничный лист после операции: длительность, сроки продления

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Энциклопедия решений. Выкуп арендованного имущества

Выкуп арендованного имущества

Читать еще:  На что влияет прописка (регистрация)

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон (ст. 624 ГК РФ).

Договор аренды с правом выкупа суды рассматривают как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04).

Соответственно в части, касающейся аренды имущества, к договору аренды с правом выкупа применяются нормы об аренде, а в части выкупа — правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ)*(1).

В случае, если выкуп имущества предусматривается в договоре аренды недвижимости, важно согласовать в тексте этого договора условие о размере выкупной цены, поскольку судами такое условие признается существенным, его несогласование ведет к признанию договора незаключенным (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 N Ф01-907/11, Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3).

Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Специальные требования к форме договора установлены применительно к договорам купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Эти договоры заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Помимо этого к договору продажи предприятия обязательно должны быть приложены документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ (п. 1 ст. 560 ГК РФ).

Эти требования необходимо учитывать при заключении договора аренды недвижимого имущества и предприятия, если такой договор предусматривает право арендатора на выкуп имущества.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), поэтому стороны договора аренды вправе определить выкупную цену в любом размере, а также могут установить в договоре любой механизм оплаты выкупной цены. В частности, в договоре аренды может быть предусмотрено, что:

— вся сумма выкупной цены вносится в последний месяц пользования имуществом по договору аренды;

— выкупные платежи включаются в арендные, при этом устанавливается периодичность их уплаты.

В случае досрочного расторжения договора аренды часть внесенной выкупной цены является неосновательным обогащением арендодателя и подлежит возврату арендатору (см. постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10).

После уплаты предусмотренной договором выкупной цены арендованное имущество переходит в собственность арендатора (ст. 624 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество, которое является предметом договора аренды с правом выкупа, переходит к покупателю (арендатору) с момента государственной регистрации перехода права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Однако если в аренду с правом выкупа передан земельный участок, и его арендодателем является публично-правовое образование, то у покупателя (арендатора) сохраняется обязанность вносить арендную плату согласно ранее заключенному договору аренды вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на землю. Стороны не вправе установить в договоре иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, так как использование земли в Российской Федерации по общему правилу является платным, а до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок его покупатель земельный налог не уплачивает (п.п. 7, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

*(1) Следует учитывать, что в силу специфики договора аренды с правом выкупа к нему применимы не все нормы о купле-продаже (см. п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector