0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартирное рейдерство — Выкуп долей квартир в Москве

Можно ли защититься от квартирных рейдеров?

Сергей Хаванский,
кандидат юридических наук,
руководитель Правовой редакции Компании
«ГАРАНТ»

Есть в современной российской практике такое явление, как «квартирное рейдерство». Суть его состоит в том, что, получая формальное право собственности на ничтожную по своему размеру долю в праве собственности на жилье, мошенники, формально же не нарушая закон (и потому привлечь их к ответственности почти невозможно), в буквальном смысле выживают хозяев квартиры, заставляя последних продавать бандитам жилье за бесценок и просто сбегать. Попробуем разобраться, можно ли защитить свое жилье с помощью ГК РФ.

Что такое доли?
Итак, первоначально доли в праве собственности на жилье образуются, как правило, либо при его наследовании (прежний единственный собственник умирает, и в силу закона или завещания его имущество делится между наследниками), либо при приватизации (жилье приватизируется на двух или более лиц – как правило, членов семьи – и поступает в их собственность). Доли, даже будучи только «виртуальными» объектами (то есть не выделены из общего имущества и (или) порядок пользования жильем не определен), поступают в оборот как любое другое имущество – их можно точно также продавать, покупать, дарить, как и целые жилые объекты. Результатом такого свободного хождения долей нередко является то, что доли начинают дробиться и может возникнуть ситуация, когда, с одной стороны, есть собственник большей доли (основной или «мажоритарный» собственник, который, как правило, и проживает фактически в помещении), и «миноритарный» собственник, которому принадлежит какая-нибудь «одна -дцатая» доля (и на той, и на другой стороне может оказаться по несколько человек, но для удобства изложения будем говорить в единственном числе – «собственник»).

Важно отметить, что владеющее даже копеечной долей лицо имеет право претендовать на то, чтобы входить в помещение, пользоваться им, регистрироваться на своей «жилплощади». То есть получившие в собственность даже 1/16, 1/50, 1/200 и др. долю рейдеры могут совершенно законно проникнуть в ваше жилье.

Принудительный выкуп: есть ли шанс?
Чтобы предотвратить подобное развитие событий, имеет смысл попробовать выкупить пресловутую микродолю у ее владельца, пока он не успел продать ее квартирным рейдерам (сами рейдеры продадут вам свои крохи разве что по цене самого жилья). Если же обладатель доли не захочет ее уступить (либо считая цену выкупа недостаточно высокой, либо в силу того, что действительно что-то замышляет), то можно попробовать воспользоваться пунктом 4 статьи 252 ГК РФ, согласно которому возможен принудительный выкуп доли. Для этого закон называет три условия:

  • доля незначительна;
  • доля не может быть реально выделена (то есть жить на ней физически нельзя);
  • собственник микродоли не имеет существенного интереса в использовании жилья.

При соблюдении этих трех условий можно заставить собственника микродоли продать ее вам по цене, определенной судом.

Но все мы понимаем, что требование закона – это одно, а вот конкретная практика его применения практически всецело определяется судами.

В 2008 году Конституционный Суд РФ постановил, что принудительному выкупу доли миноритария обязательно должно предшествовать требование его самого о выделе доли. То есть, собственник микродоли должен сам заявить о своем желании «отделиться», и без этого принудить его продать свое имущество (каковым является доля, несмотря на свою «невещественность») возможности нет. На первый взгляд, в силу этой позиции Конституционного Суда у хозяев жилья нет шансов противостоять мошенникам – тем более, что есть и соответствующая судебная практика по конкретным спорам, где суды отказывали фактическим владельцам квартир в их попытках стать единовластными собственниками.

Однако, не все так просто. Спустя полгода после решения Конституционного суда Верховный Суд РФ опубликовал свое решение, принятое еще в 2006 году, в котором защищалось право основного собственника выкупить микродолю даже без требования ее собственника о выделе. Тем самым, Верховный Суд по факту не согласился с Конституционным. И – по крайней мере, в московских судах – можно найти целый ряд решений, в которых суды до сих пор руководствуются этой логикой и соглашаются с требованиями хозяев жилья, признавая их право на принудительный выкуп без предварительного требования о выделе.

По идее, коллизия между этими судебными позициями должна была разрешиться после появления другого решения Верховного Суда РФ, принятого в 2010 году, где Верховный Суд продублировал позицию Конституционного. Однако, и по сей день суды даже в рамках московского региона продолжают выносить противоречивые решения, то позволяя мажоритарному собственнику требовать принудительного выкупа микродоли без предшествующего намерения миноритария о ее выделе, то отказывая мажоритарию в этом. Вполне возможно, эта практика все же скоро прекратится и все суды будут следовать позиции ограничения возможностей основного собственника, так как уже этой весной появилось постановление Пленума Верховного Суда, которое требует безусловного и прямого соблюдения Конституции, наивысшее право толкования которой как раз и принадлежит Конституционному Суду.

Читать еще:  Переоформление каско при смене собственника

Шанс есть – пока. Но каковы условия?
Но, даже если суд признает за мажоритарным собственником право требовать принудительного выкупа микродоли без предварительного заявления миноритария о ее выделе, такое право, это еще не означает конец судебных баталий. Ведь в данном случае суд соглашается только с тем, что основной собственник вообще имеет право требовать выкупа. А далее суд рассматривает, возможно ли провести выкуп каждой конкретной доли в каждом конкретном случае, оценивая названные выше три условия для такого выкупа (незначительность доли, возможность или невозможность ее выдела, наличие или отсутствие существенной заинтересованности в жилплощади).

Размер доли и возможность/невозможность ее выдела – как правило, взаимосвязанные параметры: чаще всего долю невозможно выделить именно потому, что она слишком мала. Но здесь могут спать спокойно только те, у кого в сособственниках – обладатель действительно микроскопической доли (то есть при выделе ему полагалась бы площадь вроде нескольких квадратных метров или меньше). Всем остальным стоит быть начеку – суд может не только отказать в требовании выкупа, но и еще (если миноритарий заявит встречное требование о выделе) «додать» ему пару-тройку «квадратов» для того, чтобы получилось выделенное помещение. Так что можно из прежде «виртуального» права сделать совершенно реальный, готовый к использованию объект (например, ваш сособственник получит изолированную комнату).

Впрочем, последнее происходит далеко не всегда – можно найти как примеры, когда метры добавлялись, так и когда такой «добавки» не происходило. Да и вообще, в целом судебная практика в вопросе критериев возможности/невозможности принудительного выкупа очень противоречива (не меньше, чем по вопросу права на выкуп без требования о выделе).

Так, относительно «существенной заинтересованности» в судах существует еще больший разнобой. При оценке этого вопроса суд оценивает большое количество различных факторов, таких как проживание миноритария в этой квартире, его место регистрации, наличие у него иной жилплощади (по этой причине требование о принудительном выкупе надо заявлять до продажи помещения рейдерам, так как они, как правило, – по документам – другого жилья не имеют и хотят жить именно здесь, то есть проявляют очевидную заинтересованность). Принимаются во внимание и факторы родственных отношений с основными собственниками, возможность «неконфликтного сосуществования» и проч. Сочетание этих обстоятельств каждый раз неповторимо и потому предугадать решение суда нет практически никакой возможности.

Кроме того, есть еще один интересный вопрос, когда даже при наличии, казалось бы, всех условий для принудительного выкупа доли, суд отказывает в этом. Это – недостаточность у мажоритария средств для выплаты компенсации. То есть, попытка свести спор к выплате за выкупленную долю копеечных сумм (например, из маленькой «белой» зарплаты), скорее всего, потерпит неудачу.

Итак, подведем итоги. Теоретически собственник жилья может упредить риск захвата его жилья рейдерами. Для этого надо попытаться выкупить микродолю до тех пор, пока она не перешла в руки мошенников (в этом случае в действие вступают уже совсем другие механизмы противодействия).

Если собственник микродоли не желает ее продавать, можно воспользоваться механизмом принудительного выкупа через суд. При этом – по крайней мере, в московском регионе – судебная практика очень противоречива: хозяин квартиры вполне может добиться успехов, однако может и проиграть (причем еще и подарить сособственнику лишнюю площадь).

Поэтому, на самом деле, лучший способ разрешить ситуацию – это все же честные переговоры с миноритарным собственником, которые позволят договориться о взаимоприемлемом решении и избежать тех трудностей и рисков, которые неизбежно влечет за собой судебное разбирательство.

срочная продажа / выкуп

Даем гарантию, что сделка пройдет быстро и безопасно

Почему в вашем случае лучше сразу обращаться к нам?

Нами накоплен значительный опыт в сфере разрешения конфликтов с собственниками проблемных квартир

Мы не беремся за ситуации, если не уверены в положительном результате

В нашем штате имеются высококвалифицированные специалисты, включая юристов и психологов.

Мы не занимаемся вытягиванием денег из клиента, инициируя бесполезные и ни к чему не приводящие процессы. Обращаясь к нам, вы получаете 100% честность и 100% результат.

Наши действия законны и прозрачны

Мы не занимаемся и не участвуем в «серых» схемах перепродаж и стараемся минимизировать ущерб для всех заинтересованных лиц.

Оплата наших услуг и все расчеты происходят по окончании сделки или разрешенной ситуации

Никаких предоплат. Вы можете расторгнуть договор на любом этапе, если посчитаете это нужным.

Наши юристы и психологи профессионально проведут переговоры со всеми заинтересованными сторонами

Как правило, в 92% случаев, уже на этом этапе мы локализуем конфликт, убираем противоречия и переводим ситуацию из эмоциональной в прагматичную плоскость, даже не доводя дело до суда;

Читать еще:  Какие года рождения поподают под бальность песионной системы

Мы берем на себя по всем вопросам все риски и ответственность

Сюда входит юридическое «очищение» объектов, судебные тяжбы, представительство в судах, других госорганах и пр.

Если вас до этого не впускали в квартиру, то с нашими сотрудниками впустят однозначно

Ваше участие в данных переговорах не обязательно — вы можете делегировать нам ваши полномочия и не участвовать самостоятельно в спорах с другими собственниками и третьими лицами;

Если мы беремся за разрешение вашей ситуации,

будьте уверены, что:

У вас появились вопросы?

Наш специалист готов проконсультировать вас

Заказать БЕСПЛАТНУЮ консультацию

Выкуп проблемной квартиры/доли из-под залога (срочный и несрочный)

Продажа проблемной недвижимости/доли

Решение ситуаций, когда совладельцы не впускают законного собственника доли в квартиру

Проведение переговоров с совладельцами проблемной недвижимости от имени ущемленного собственника доли

Юридическая помощь в сфере пользования проблемной недвижимостью

Управление проблемной недвижимостью

Оставьте заявку на сайте, или позвоните нам

Мы встречаемся с вами в нашем офисе для передачи вам аванса, или проработки решения вашей ситуации

Если вопрос требует срочного выкупа доли в квартире, мы выкупим у вас долю полностью

Если требуется юридическая помощь в управлении проблемными долями, мы подготавливаем необходимые документы и прорабатываем пути решения вашей ситуации

Получение вами денежных средств. Передача недвижимого имущества

Как будет проходить работа с нами

Компания ООО»М2″ — это команда высокопрофессиональных юристов и психологов — переговорщиков.

Мы беремся за те проблемные дела, от которых другие компании, как правило, отказываются

Деятельность компании направлена на решение сложных ситуаций в сфере недвижимости:

  • проблемные активы;
  • арестованное имущество;
  • обременения;
  • постоянно зарегистрированные лица;
  • лица, имеющие право бессрочного пользования;
  • проблемные содольцы / совладельцы;
  • сдача и продажа проблемной недвижимости: жилье / нежилое помещение.

Значительный опыт и компетенция наших специалистов помогут вам грамотно и безопасно провести сделку в сфере недвижимости.

При необходимости мы предоставим отзывы, подтверждающие документы о разрешенных нами ситуациях с проблемной недвижимостью и рекомендации клиентов после подписания с вами соглашения о конфиденциальности.

Квартирное рейдерство

Рейдерство (от англ. raider, изначально «участник налёта») — силовое недружественное поглощение предприятия против воли его собственников, имеющих преимущественное положение в данном предприятии, и/или руководителя. Процесс, сопряженный с рейдерством, называется «рейдерский захват» — так трактует Википедия этот термин, нелепо прилепившийся к бизнесу, связанному с выкупом долей на рынке недвижимости.

Кратко
И так, квартирное рейдерство — что это за явление, кто эти люди, какие цели они преследуют.

В первую очередь о самом явлении.

Так называемое, квартирное рейдерство — это не вполне законный бизнес с небольшим душком, так сказать. Если, лет этак десять назад, всех представителей данного бизнеса можно было сосчитать на пальцах, то сейчас очень многие частные инвесторы и целые агентства недвижимости массово подсели на квартирное рейдерство очень плотно.

Кухня бизнеса очень проста: купить долю квартиры у отчаявшегося Содольщика за смехотворные деньги, вселиться в жилое помещение, быстро склонить оставшихся Содольщиков к общей продаже всей квартиры целиком, при этом, поровну поделив деньги (согласно размера доли). Таким образом, прибыль создаётся за счёт финансовых потерь продавца, который первым продал свою долю квартирным рейдерам. Весь соблазн в очень высокой рентабельности, которая всегда составляет не менее 50% от вложенных средств, а иногда переваливает и за 300%. Ведь покупается доля как неликвид. Т.е. как актив очень плохого качества.

Пример
Однокомнатная квартира в Москве стоит в среднем 5 млн. рублей. 1/2 доли этой квартиры, стало быть, стоит 2,5 млн. рублей. Но это в идеале, при условии, что родственники договорились между собой, продали квартиру и деньги разделили поровну. Однако, квартирный вопрос испортил москвичей ещё со времен Булгакова. Само собой, такого не происходит, кто наглее — тот живет в квартире, а кто скромнее — ходит вокруг нее. Чужой геморрой никому не нужен, по этому продать такую долю квартиры Содольщику возможно только потеряв от нее минимум 50% стоимости, т.е. за 1,2 млн. рублей, и то если купят. Вот Вам и 100% рентабельности при совместной продаже.

Во-вторых, о людях.

Тут ситуация сложнее. квартирное рейдерство, как уже говорилось выше, подразумевает широкий и разношёрстный спектр участников. Разберем основных из них: частный инвестор и агентство недвижимости. Как говорят в Одессе, это две большие разницы.

Возможности частного инвестора весьма ограничены в финансовом плане. Частный инвестор, как правило, покупает долю квартиры уже с рынка, т.е. уже с накруткой от агентства недвижимости. Соответственно, рентабельность проекта прилично уменьшается уже изначально. Отсюда жесткость в действиях, неуступчивость в конечном торге. Частнику не выгодно долго держать сделку, т.к. оборотные средства у него присутствуют в весьма ограниченном размере, да и купил он долю в квартире изначально дороже. Частные инвесторы, в большинстве своем, славяне, дагестанцы, осетины и другие представители Северного Кавказа. В любом случае все они Россияне. Иностранцев (азербайджанцев, грузин и др.) мы не встречали, видимо в силу их ограниченного правового статуса. Как правило, частные инвесторы имеют незначительные связи в силовых структурах, реже в криминальной среде. С мелкими полицейскими чинами все решается на уровне взятки в районе 3-5 тыс. рублей.

Читать еще:  Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока рассматривается

Другое дело — агентство недвижимости, покупает непосредственно у Содольщика по собственной рекламе, т.е. изначально дешевле (экономя при этом значительные средства), выкупает в больших количествах все более-менее стоящие варианты, остальное выбрасывает на рынок со своей накруткой. Мало того, что у агентства денег больше чем у частника, так оно еще и доли скупает дешевле и выбор имеет более широкий. Агентство делает все гораздо быстрее, имея штат людей на которых оформляется недвижимость, целые бригады рейдеров для заселения квартир, широкую дельту для конечного торга с оставшимися Содольщиками. Как правило, за агентствами стоят весьма серьезные люди без национальности, имеющие связи в силовых структурах, с криминальной средой не пересекаются вообще. С мелкими полицейскими чинами все решается по звонку либо приезжают адвокаты или юристы.

В-третьих, о преследуемых целях.

Конечно, это неутолимая жажда денег! Как уже упоминалось выше, грамотные инвестиции в долевую собственность приносят минимум 100% прибыли. Кроме того, сама по себе столичная недвижимость неуклонно растет в цене. В период кризиса с 2008 по 2010 годы произошла некая просадка цены за счет сдувшихся «ипотечных пузырей», но, в целом, цена «устаканилась» и значительного краха не претерпела. Москва-то не резиновая, земли в пределах МКАД кот наплакал, а население всё растет! Осенью 2012 года мы предполагаем значительный подъем цены на квадратный метр в столице, в вязи с растущей инфляцией внутри страны и существенным падением курса рубля к валютам.

Итак, подведем краткий итог
На наш взгляд, термин «квартирное рейдерство» более подходит к людям и организациям, занимающимся выкупом долей в жилых помещениях профессионально, и преследующим цель быстрой наживы через совместную продажу всего объекта целиком.

Однако, в первую очередь следует отделять понятие «квартирное рейдерство» от обычных рядовых приобретателей этого вида собственности, от обывателей, так сказать.

Основные отличия состоят в следующем:

  • квартирные рейдеры не имеют цели долгое время держать объект недвижимости в своей собственности, т.к. бизнес требует быстрого оборота вложенных денежных средств;
  • квартирные рейдеры владеют большим количеством подобного рода объектов, т.к. выкупают их в массовом количестве;
  • квартирные рейдеры никогда не заселяются в квартиру сами, а вселяют на доли людей по доверенности (для этой цели существуют специально нанятые люди, работающие за деньги).

На заметку
Вместе с тем, существует и рядовой покупатель долей. Самый простой и обыкновенный обыватель. Цель его приобретения — доля в квартире для обычного проживания.

Не стоит забывать, что комната в квартире коммунального заселения, коих в Москве еще великое множество, стоит минимально 2 000 000 рублей, вне зависимости от ее жилой площади (пусть там будет хоть 10 кв.м). В тоже время, 1/3 долю в трехкомнатной квартире можно купить за 1 500 000 рублей, а то и дешевле (в зависимости от густонаселенности квартиры и длительности страданий Содольщика). Как ни крути, но это та же самая комната, если оставшихся Содольщиков слегка потеснить. В то время как, по площади наверняка будет больше тех же 10 квадратов. Нельзя сказать, что явление это — квартирное рейдерство.

Признаки рядового покупателя (обывателя) состоят в следующем:

  • на долю в жилом помещении заселяется собственник (бывает семья с детьми), а не люди по доверенности;
  • оформляет право собственности на долю непосредственно на себя;
  • ни куда не торопится, к разъезду не склоняет, может держать объект сколь угодно долго, поскольку денег на доплату на иное жилье не имеет;
  • регистрируется по месту жительства на долевой собственности;
  • другой жилой недвижимости в собственности не имеет.

Мы выразили по данному вопросу, которым является квартирное рейдерство, своё субъективное мнение, которое может отличаться от Вашего мнения.

Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!

Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector