1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор мены квартиры образец и подводные камни

Договор мены квартиры образец и подводные камни

Обмен жилыми помещениями имел большое распространение еще в годы Советского Союза. Правда, тогда, в отсутствие рыночной экономики, ситуация была абсолютно иной. Сегодня же перечень причин, по которым люди стремятся к обмену жилплощадью, стал существенно шире.

Обмен ввиду недостаточности денежных средств на покупку другого жилья. Пожалуй, основная причина большинства обменных операций с недвижимостью. Действительно, порой проще поменяться квартирами, чем копить годами деньги на покупку жилья. Отсюда вытекает следующая цель обмена.

Обмен с целью получения денег. Речь идет о так называемом неравноценном обмене. Например, при обмене трехкомнатной квартиры на однокомнатную можно рассчитывать на доплату и возмещение разницы в рыночной стоимости квартир. Такие обмены совершаются в форме договора мены. Здесь стороны выступают одновременно в роли и продавца, и покупателя.

Распространен и считается логичным обмен с целью улучшения жилищных условий. Как полагают многие исследователи рынка недвижимости, сейчас гораздо легче обменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную, чем делать это наоборот. При таком обмене доплата будет все же меньше, чем стоимость покупаемой полноценной трехкомнатной квартиры. Такие сделки наиболее распространены среди близких родственников.

Желающим заключить сделку по обмену жилыми помещениями стоить учитывать, что мена запрещена в случае, если дом, в котором находится квартира, признан аварийным и подлежит сносу. Запрещена мена и тогда, когда квартира, являющаяся объектом мены, состоит в залоге и обременена правами других лиц. Важно уточнять наличие или отсутствие согласия лиц, проживающих в жилом помещении вместе с его собственником, на обмен.

Не будет иметь юридической силы мена, при которой хотя бы одно жилое помещение находится под арестом, либо право собственности на жилище оспаривается в суде.

Закон не допускает и такой обмен, при котором условия жизни хотя бы одного участника договора в результате такого обмена становятся хуже.

Обмен, как покупка и продажа квартир, связан с определенными рисками. Перед тем, как приступить к поиску желающих произвести обмен, определите рыночную стоимость как своего, так и приобретаемого жилья. Постарайтесь при выборе жилья для обмена максимально снизить свои затраты. Считается менее затратным для обмена в финансовом плане и с точки зрения бюрократических проволочек жилье в новостройках.

Обмен квартиры – одна из самых сложных процедур на рынке недвижимости, так как, фактически, сделка состоит из двух этапов – продажи и одновременно покупки жилья. Человек должен не только подготовить свою квартиру к продаже (собрать документы, придать помещению товарный вид), но и параллельно рассматривать вариант приобретения жилья, начиная с состояния помещения и заканчивая проверкой документов.

Конечно, можно получить организацию обмена от риэлторской фирмы, однако дополнительный контроль над действиями посредников не повредит, поэтому важно иметь представление о порядке проведения сделки.

Существуют различные виды обмена жилья. Наибольшее распространение в настоящее время имеет обмен приватизированных квартир. Основная особенность сделки – аналогичные действия сторон, то есть человек одновременно выступает в роли продавца и покупателя.

К основному пакету документов относятся: правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из домовой книги, справка из ЖЭУ, справка из налоговых органов, документы БТИ, заявление в регистрирующий орган (форму заявления нужно уточнить заранее).

Также необходимо получить нотариальное согласие на обмен квартиры от всех, зарегистрированных в ней, лиц, собственников, лиц, имеющих права на квартиру (разведенный супруг), согласие органов опеки и попечительства (если зарегистрирован недееспособный или несовершеннолетний человек).

Когда все документы подготовлены, стороны обращаются в органы УФРС для регистрации договора мены. Договор можно подготовить самостоятельно, либо обратиться за помощью в нотариальную или юридическую контору. При составлении договора существенное значение имеет цена. Как правило, обмениваемые квартиры признаются равнозначными, и в договоре собственники указывают одинаковую стоимость.

Даже, если обмен происходит с доплатой, одинаковая стоимость квартир прописывается для удобства, и освобождает от налогов сторону, получившую доплату. Однако регистрирующий орган, анализируя представленные документы, может признать договор недействительным, на основании различий в цене на квартиры.

После регистрации договора сделка считается совершенной. Однако необходимо заранее решить различные формальности: определить день переезда, договориться о сроках снятия прописанных жильцов с регистрационного учета, о сроках изменения данных о владельце квартиры в лицевых счетах.

Читать еще:  Какие документы нужны для выкупа земельного участка у администрации

Особенности договора мены квартиры в 2018 году

Дата публикации материала: 19.11.2019

Последнее обновление: 19.11.2019

Рассказываем, как самостоятельно составить договор мены квартиры.

Суть договора мены квартиры в 2018 году

Что такое договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 567 ГК РФ, которая гласит, что договор мены — это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В отличие от купли-продажи договор мены имеет двойственный характер: каждая из сторон договора одновременно признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Основные особенности договора мены квартиры в 2018 году

К основным особенностям договора мены квартиры можно отнести следующее:

  • К такому договору применяются соответствующие правила о купле-продаже недвижимости (если это не противоречит существу мены);
  • Если в договоре мены не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными;
  • Расходы, связанные с заключением договора мены, по общему правилу, несет собственник предложенного объекта недвижимости;
  • Право собственности на обмениваемую недвижимость считается наступившим после выполнения каждой из сторон договора процедуры государственной регистрации перехода прав собственности;
  • Если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к договору применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ)

Договор мены квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, договор мены недвижимости имеет и плюсы, и минусы:

Преимущества договора мены

  • Договор заключается в простой письменной форме, нотариальное заверение сделки не требуется;
  • Если объекты недвижимости по договору мены признаются равноценными, это позволяет избежать лишних процедур, связанных с расчетами;
  • Признание договора мены недействительным приводит к возвращению положений, существовавшего до момента заключения договора.

Недостатки договора мены

  • Если объекты недвижимости являются неравноценными, одной из сторон придется уплатить разницу в цене;
  • Выгодоприобетателю по договору мены необходимо уплатить налог в размере 13% от суммы доплаты.

Стороны договора мены квартиры в 2018 году

В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

  • Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
  • Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
  • Субъекты РФ и муниципальные образования;
  • Государство.

Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

Форма договора мены квартиры в 2018 году

Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

  • Дата и место заключения договора;
  • Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
  • Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
  • Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
  • Стоимость обмениваемых квартир;
  • Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
  • Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
  • Порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон договора.

Образец договора мены квартиры в 2018 году

Не знаете, как правильно составить договор мены недвижимости? Вы можете скачать наш шаблон и использовать его в качестве основы для собственного документа!

Скачать бланк договора мены равноценных квартир

Скачать бланк договора мены неравноценных квартир

Договор мены квартиры в 2018 году: типичные ошибки

К наиболее характерным ошибкам при составлении и заключении договора мены недвижимости можно отнести следующие:

  • Нечеткое указание предмета договора (объект недвижимости не указан или его невозможно идентифицировать);
  • Отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действует представитель одной из сторон;
  • Цена договора мены выражена в иностранной валюте;
  • Не указан срок действия договора мены;
  • Не определен порядок расчетов между сторонами;
  • Не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение обязательств;
  • Не изложен порядок изменения и расторжения договора мены;
  • Не указаны банковские реквизиты и другие данные сторон договора.

Регистрация договора мены квартиры в 2018 году

По общему правилу договор мены квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Читать еще:  Педагог организатор отпуск сколько дней

Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра и предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (заявление можно заполнить на месте);
  • Договор мены квартиры;
  • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
  • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
  • Нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена (при необходимости);
  • Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости).

Бланк и образец составления договора мены квартиры

В жизни бывают случаи, когда нужно сделать обмен квартиры (например, человек хочет переехать в другой район). С какими трудностями может он столкнуться и какие важные моменты не пропустить при совершении сделки — всё это будет рассмотрено в этой статье. На рынке сейчас существует огромное количество предложений по обмену квартир, но почти все они поступают от риелторов, которые зачастую бывают некомпетентнымы в своей сфере. Человек, обратившейся к такому «профессионалу», теряет не только время, но и деньги, оплачивая его услуги. Рассмотрим более подробно два понятия: мена и обмен. Их различия, все нюансы при составлении договора и пакет документов.

Что такое обмен квартиры? Как составить договор?

В статье номер 567 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору мены один участник сделки является продавцом товара, меняя его на другой. Такой вид продажи был очень популярен не только в наши века. Стоит отметить, что на данный момент обмен квартиры происходит гораздо реже, так как в процессе составления договора возникают разногласия по поводу стоимости квартиры.

Что такое мена? По сути, это действие, при котором хозяин квартиры отдаёт её другому участнику и получает взамен квартиру меньшую/большую или равную по цене. При наличии разницы в стоимости участник действия вносит доплату.

Стоит также знать! Обмен квартиры на другую возможен только на вторичном рынке жилья. Чтобы осуществить такого рода операцию, нужно найти человека, который желает тоже произвести обмен. После чего хозяева квартир заключают договор и переоформляют своё жильё в Росреестре. В этом виде сделки каждая сторона является одновременно как продавцом, так и покупателем, поэтому к нему вполне могут применяться правила главы номер 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункты, которые должны быть указаны:

  1. Все личные сведения участников.
  2. Данные об объектах сделки (документы на квартиру, автомобиль и пр.).
  3. Права и обязательства обеих сторон.
  4. Если есть доплата, то указать её условия.
  5. Способы разрешения различных спорных моментов.
  6. Прочие условия.

Образец договора мены

Многие путают понятия мены и обмен. Они кажутся абсолютно одинаковыми. Но есть важное различие: обмен подразумевает передачу неприватизированной собственности, а мена возможна только лишь в сделках с собственностью, которая является частной.

Плюсы и минусы сделки

Любой вид сделок подразумевает как преимущества, так и недостатки.

Договор мены и его достоинства:

  1. Все участники получают своё жильё сразу. Вам не нужно в срочном порядке искать новую недвижимость, просто переезжаете в готовую квартиру.
  2. Оба гражданина могут получить налоговый вычет, который положен по закону.
  3. Если хотя бы одного человека что-то не устроило в договоре, то они могут расторгнуть его и остаться со своим предыдущим имуществом.

Минусы договора мены:

  1. Невозможно поменять приватизированную недвижимость на неприватизированную (муниципальную).
  2. Мало выбора из существующих вариантов квартир. Придётся приложить немало времени, чтобы найти подходящую лично для вас.
  3. Нужно будет платить подоходный налог в соответствии со статьями 38 и 39 Налогового кодекса Российской Федерации, так как такого рода операция является продажей.

Мена квартиры. Каковы главные условия для сделки?

Основное условия для оформления договора мены — это то, что недвижимое имущество должно находиться в собственности одного вида (обмен частной собственности на частную или муниципальной на муниципальную). Менять жильё можно в любом городе/области. Вам необязательно искать жильё в том районе, где вы раньше проживали, об этом сказано в статье номер 72 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Читать еще:  Как рассчитать задолженность по алиментам в 2020 году: примеры, методы

Возникает вопрос: нужно ли указывать в договоре стоимость недвижимости? Указывайте обязательно, ведь благодаря этому будет правильно рассчитан НДФЛ и имущественный вычет, который вы захотите потом получить. Если в договоре не указана стоимость квартир, то такой вид сделки будет считаться равноценным (статья номер 568 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Документы, необходимые для мены на приватизированные квартиры:

  • Документ, удостоверяющий вашу личность (паспорт).
  • Свидетельства, подтверждающие, что вы собственник квартиры.
  • Бумаги, на основании которых вы приобрели недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения и пр.).
  • Выписки из ЕГРН.
  • Выписки из домовой книги, в которых будет отображено реальное количество прописанных людей, включая детей.
  • Нотариально заверенное согласие других собственников недвижимости.

Документы для обмена муниципальным имуществом:

  • Документы, подтверждающие вашу личность (паспорт).
  • Договоры социального найма.
  • Обязательное разрешение от органов, которые предоставили вам жильё.
  • Выписки из ЕГРН.
  • Выписки из домовой книги, чтобы видеть реальное количество прописанных в квартире людей, включая детей.
  • Нотариально заверенное разрешение от собственников.

Договор мены. Как составить?

Этот договор составляется в произвольной форме и в единственном экземпляре. После того как он составлен, вы подписываете его. Если имеете желание, то можно к этому привлечь нотариуса. Потом сделка регистрируется на государственном уровне. Факт её совершения отображается в Росреестре. В самом договоре мены ставят соответствующий штамп.

Бланк договора мены на недвижимость

Заполненный образец договора мены


Мена. Признание сделки недйствительной

Часто возникают такие ситуации, когда с самого начала договор является недействительным и не имеет какой-либо юридической силы. В этом случае не нужно обращаться в судебное учреждение, чтобы признать его ничтожным.

Бывают случаи, когда сделку можно считать оспоримой, но для этого нужно обязательно обращаться в суд. До тех пор, пока суд не вынесет соответствующее решение, все участники должны соблюдать условия договора.

Когда сделка признаётся недействительной?

  • Если одна сторона является недееспособным лицом.
  • Если договор подписан лицом, которое здраво не осознавало свои действия (человек преклонного возраста, человек с заболеванием).
  • Сделка совершена с обманом одной из сторон, с шантажом или другими противоправными действиями.
  • Договор заключён не в соответствии с законами Российской Федерации.
  • Договор подписан без согласия других собственников имущества.
  • Сделка считается мнимой или притворной. (Мнимая сделка — это сделка, которая совершается лишь для вида, без цели создать ей правовые последствия. Притворная сделка — это сделка, которая создана для прикрытия другой сделки).

Резюме с рекомендациями по мене

В настоящее время этот вид сделки почти не применяется. Гораздо чаще люди используют договор купли-продажи. Стоит отметить, что сама мена намного понятнее, её проще составлять и считается одной из самых безопасных для граждан. На деле риелторы или другие посредники рекомендуют гражданам заключать стандартный договор купли-продажи. Делают они это почти всегда, преследуя корыстные цели (получение бонуса/процента за его заключение). Многие риелторы вообще не знают, что есть договор мены.

Ниже представлены рекомендации от юристов. Желательно с ними ознакомиться прежде, чем вы будете производить обмен.

  1. Чтобы заключить договор, необязательно обращаться к нотариусу, закон этого делать не обязывает граждан. Но для того чтобы убедиться, что он составлен правильно и не противоречит условиям Российской Федерации, лучше воспользоваться его услугами.
  2. Перед заключением договора всегда просите хозяина недвижимости показать выписку из домовой книги, чтобы увидеть реальное количество прописанных в квартире людей, включая несовершеннолетних. Обезопасьте себя от возможных судебных разбирательств.
  3. Лишний раз перепроверьте личные сведения в документах, вся информация должна быть идентичной.
  4. Изучите всю информацию о квартире. Убедитесь, что у хозяина недвижимости отсутствуют долги за коммунальные и другие услуги. Важно также, чтобы имущество не было в аресте или в залоге.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector