0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи недвижимости юридического лица физическому

Порядок заключения договора купли-продажи нежилого помещения между ООО и физическим лицом или другими субъектами

Нежилая недвижимость – типичный предмет договоров купли-продажи. Часто такие объекты используются в коммерческих целях, поэтому в их приобретении бывают заинтересованы юридические лица.

Об особенностях сделок по покупке и продаже нежилого недвижимого имущества с участием «юриков» – в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Разница между процедурами при продаже между различными субъектами

Можно рассмотреть сделки с разным субъектным составом.

ИП и ООО

Оба субъекта договора занимаются предпринимательской деятельностью. Но ИП – это физическое лицо, наделенное определенным статусом – ему, на государственном уровне разрешено заниматься чем-то, что приносит прибыль. ООО – фикция, коммерческая организация, которую учредил один человек или группа людей. Отсюда выводы:

    ИП принимает решение об участии в сделке единолично. В ООО такое решение принимается уполномоченным органом. Подготавливаются определенные документы.

Например: протокол общего собрания или решение единоличного органа.

  • ИП, помимо прочих бумаг, представляет документы, из которых следует, что у него имеется ИНН и ЕГРН. Самый простой вариант – запросить выписку из ЕГРИП.
  • Обществу с ограниченной ответственностью нужно будет сообщить следующие, подтвержденные документально, сведения: об ИНН, ОГРН, юридическом адресе. Нужно будет представить:

    • устав;
    • приказ о назначении руководителя;
    • нотариальную доверенность на имя представителя.

    Понадобится и документ, исходящий от компетентного органа управления ООО о том, что общество приняло решение участвовать в сделке.

  • Разной будет и госпошлина за регистрацию перехода прав, которую обязывает осуществить ст. 551 Гражданского кодекса РФ. Физ. лица уплачивают 2000 рублей, юр. лица – 22000. Одну из этих сумм обязан внести в пользу государства покупатель.
  • О перечне документов, которые могут понадобиться для заключения сделки и подписания ДКП, мы рассказывали в этом материале.

    ИП и физическим лицом

    Оба субъекта – люди. Разница в том, что ИП – человек, который занимается коммерцией. А физ. лицо – человек, который особым статусом не наделен. От «физика» для сделки потребуется только паспорт. Госпошлина за регистрацию перехода прав будет составлять 2000 рублей.

    О нюансах проведения и оформления таких сделок между физическими лицами мы более подробно рассказываем тут.

    Но не вся нежилая недвижимость – коммерческая. Например, человек может использовать нежилой объект в качестве склада, где он планирует хранить личные вещи. Если физ. лицо выступает в качестве продавца, то он должен будет заплатить с продажной стоимости объекта налог – 13%. ИП-продавец платит налоги, исходя из выбранной системы налогообложения. Больше информации о том, какой налог нужно будет уплатить продавцу, найдете в этом материале.

    Между юридическими лицами

    ГК РФ определяет целый ряд юридических лиц: коммерческие и некоммерческие, общества, товарищества, кооперативы.

    Каждая организационно-правовая форма имеет свои особенности, которые играют определенную роль и при желании заключить сделку купли-продажи нежилого помещения. Например, представитель унитарного предприятия должен иметь на руках согласие собственника на покупку объекта.

    ООО и физическим лицом

    Об особенностях, связанных с каждым из этих субъектов сделки, речь уже шла, поэтому кратко:

    1. ООО представляет довольно большой пакет документов, перечисленных выше. Физ. лицо предъявляет только паспорт.
    2. ООО, платит налоги, если является продавцом, исходя из выбранной системы налогообложения. Физ. лицу требуется уплатить НДФЛ, если нет возможности воспользоваться вычетом.
    3. Госпошлина за регистрацию прав для юр. лиц намного выше, чем для «физиков».

    Форма и содержание соглашения

    Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.

    Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.

    Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.

    Что касается содержания, то разница здесь будет только в заполнении реквизитов сторон.

    Если в сделке участвует физ. лицо, то указываются только данные его паспорта. Если стороной выступает ИП, то указывают:

    Может быть прописан и адрес нахождения офиса, где ведет свою деятельность предприниматель, хотя и регистрация в ФНС осуществляется по месту прописки.

    Если в сделке участвует ООО или другое юридическое лицо, то должны быть прописаны следующие данные:

    1. об учредительных документах (в том числе, в которых указаны ИНН и ОГРН);
    2. о руководителе организации;
    3. о доверенном лице;
    4. о документе, в котором зафиксировано желание компании участвовать в сделке.
    • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между ООО
    • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами
    Читать еще:  Как оформить страховой случай по КАСКО без ДТП?

    О правилах заключения типового ДКП нежилого объекта узнаете здесь.

    Процедура регистрации

    Она регламентируется, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отметим, что органам Росреестра или МФЦ не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Регистрация перехода прав всегда происходит одним и тем же способом. Разница в следующем:

    1. В количестве и видах документации, необходимой для осуществления регистрационных действий.
    2. В размере госпошлины. Как отмечалось, для юр. лиц она составляет 22000 рублей, против 2000 для «физиков».

    Подводные камни и нюансы

    С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

    • согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
    • отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

    Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:

    1. На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
    2. Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
    3. Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.

    Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:

    1. ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
    2. Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
    3. Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
    4. Сделка санкционирована руководством организации.

    Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Нюансы договора купли-продажи жилого помещения между юридическим и физическим лицом

    Сделка купли-продажи недвижимости сопровождается определёнными рисками, особенно если одну из сторон представляет юридическое лицо.

    Для благополучного исхода нужно не только грамотно составить соглашение, но и знать, какие документы проверять перед тем, как поставить подпись в договоре. В данной статье мы рассмотрим все особенности оформления договора и за что нужно будет заплатить.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Законные требования

    Сам договор может быть оформлен как самостоятельно, продавцом и покупателем, так и риэлтором либо уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет только нотариально заверенное соглашение, подписанное обеими сторонами.

    Согласно статье 160 Гражданского кодекса РФ, договор составляется в письменном виде. Обязательными пунктами являются:

    Статья 317 ГК РФ утверждает, что сделка заключается только в рублях, и если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должно быть указанно значение её конвертации в рублях.

    Статья 317 ГК РФ. Валюта денежных обязательств

    1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140).
    2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
    3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

    Договор купли-продажи жилого помещения, а точнее переход права собственности на неё, по статье 551 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Подготовка к подписанию

    Фирма может определять свои границы крупных соглашений, но они должны быть не выше этих. Заключение крупной сделки возможно, если директор компании получит на то согласие всех её членов. Оно подтверждается протоколом заседания директоров или учредителей с подписями всех участников собрания, большая часть которых должна быть за.

    Читать еще:  Наследники третьей очереди по закону

    Директор права заключать договор купли-продажи самостоятельно не имеет. Если недвижимость реализуется физическим лицом, юридическому нужно предварительно запросить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) выписку о владельце.

    В ней, помимо подтверждения права собственности, указана информация о возможных обременяющих факторах и ограничениях на эту жилплощадь, притязаниях и судебных тяжбах.

    Пакет документов, если продавец физлицо

    Как правило, покупателями жилых помещений чаще бывают физические лица, но если заключает сделку в этом качестве организация, необходимы следующие бумаги:

    1. документ, подтверждающий личность покупателя;
    2. аналогичный документ посредника, если организация действует через доверенное лицо, и соответствующая доверенность либо протокол о согласии участников предприятия, если его представляет сам директор;
    3. устав организации;
    4. документ, утверждающий право продавца на объект сделки (договор купли-продажи, приватизации, наследования);
    5. свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРП);
    6. кадастровый паспорт;
    7. справка по форме 9 из ЖЭКа;
    8. справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из налоговой.

    Пакет документов, если собственник юрлицо

    Это не критично и объясняется тем, что большие компании зачастую передают права на распоряжение объектом недвижимости другим с ними связанным фирмам. Такая доверенность подобна доверенности на сотрудника организации. В этом случае на свидетельстве о регистрации права должна быть соответствующая отметка.

    Также важно то, каким образом юридическое лицо получило право на квартиру. Если квартира приобретается у застройщика, помимо перечисленных документов потребуются:

    • разрешение на строительство;
    • свидетельство о праве собственности на участок или договор долгосрочной аренды;
    • проектная документация на объект;
    • проектная декларация.

    Дополнительно покупатель, руководствуясь законом №214-ФЗ, может потребовать документацию, подтверждающую статус юридического лица:

    1. свидетельство о регистрации и ИНН;
    2. выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

    Особенности оформления

    Для соглашения купли-продажи жилого помещения, независимо от характеристик сторон сделки как субъектов правовых отношений, существует расширенный список необходимых условий:

    • Гражданский кодекс предъявляет повышенные требования к предмету такой сделки – в договоре должны быть указаны точные данные о расположении жилплощади, в частности о месте расположения на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
    • Установление стоимости возможно двумя способами – за единицу площади или за всё помещение в целом.
    • В договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования объектом после перехода права собственности покупателю, с уточнением их прав на жилплощадь- это могут быть наниматели и их сожители, арендаторы, лица, проживающие в помещении в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного проживания с иждивением.

    Зарегистрировать благополучно составленный договор можно в ближайшем отделении Многофункционального центра или через Росреестр. Для этого нужно заполнить на выдаваемом на месте бланке заявление на регистрацию договора и подать его вместе с вышеперечисленными документами, оплатив госпошлину:

    • 2 000 рублей – для физических лиц;
    • 22 000 – для юридических.

    Налоги

    Налоговым кодексом РФ налог при покупке жилой площади не установлен. Исключением являются случаи, когда:

    1. покупаемая квартира не будет использоваться и причислится к балансу основных средств юридической организации;
    2. компания работает по общей системе налогообложения.

    А вот продавцам после совершения придётся приготовиться к дополнительным затратам.

    Если продавец физлицо

    В случае, если жилплощадь находилась у владельца в собственности меньше 3 (или 5 после 2016 года) лет, он обязан уплатить налоговый сбор на доходы физических лиц (НДФЛ) после реализации квартиры или дома в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Ставка сбора -13 %, при этом с 2016 года эта сумма должна быть не меньше 70% кадастровой стоимости недвижимости (ст. 217 НК РФ).

    Если собственник юрлицо

    В том случае, когда недвижимость использовалась ранее в предпринимательской деятельности, подоходный налог вычисляется по-другому и зависит от применяемого налогового режима:

    • при использовании УСН «Доходы» – ставка 6% от суммы выручки;
    • при УСН «Доходы минус расходы» – 15% от разницы между суммой продажи и приобретения;
    • с ОСНО нужно уплачивать и 13% налога от суммы, равной доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта (если нет возможности документально подтвердить расходы, то из дохода вычитается профессиональный вычет по ставке 20%) и НДС;
    • при ЕНВД или патентной системе налогообложения порядок уплаты сбора аналогичный.

    Вышеуказанные налоговые режимы действуют при реализации коммерческой и нежилой недвижимости. При ликвидации предприятия они не применимы, и продажа происходит с уплатой налога по ставке 13%. Если предметом сделки при продаже юридическим лицом является жилое помещение, продавцом выплачивается только подоходный налог, как и физическим.

    Договор купли-продажи это основной документ при передаче прав на недвижимость, а его заключение – самый ответственный момент сделки. Полный пакет документов, находящийся на руках у продавца, не только застрахует от нежелательных последствий, но и сподвигнет покупателя скорее согласится на сделку.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Читать еще:  Налоговый вычет при долевой собственности

    Договор купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

    Для юридических лиц на 74 Недвижимость представлен образец договора купли-продажи нежилого помещения. Этот же договор может использоваться и физическими лицами.

    ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

    _____________ область, город ____________,

    Двадцать пятое января две тысячи двенадцатого года

    Открытое акционерное общество «ААА», в лице директора ______________, действующего на основании Устава, ИНН____, ОГРН_____, юридический адрес: ____________, именуемое в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны, и

    Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ХХХ», в лице директора ______________, действующего на основании Устава, ИНН____, ОГРН_____, юридический адрес: ____________, именуемое в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

    1. «ПРОДАВЕЦ» продал, а «ПОКУПАТЕЛЬ» купил недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 756,5 (Семьсот пятьдесят шесть целых пять десятых) кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж №№___, расположенное по адресу: _____, д.66 (Шестьдесят шесть), именуемое в дальнейшем «Помещение».
    2. Указанное помещение принадлежат ПРОДАВЦУ на праве собственности по договору купли-продажи от ____г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным ___20___г. ___кем, бланк серии ___ № ___, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __20__г. сделана запись регистрации № _________________.
    3. Помещение оценивается по соглашению сторон и продается за 000000 (__ миллиона) рублей, в том числе НДС. ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ПРОДАВЦУ указанную цену в следующем порядке: 500000 (Пятьсот тысяч) рублей, в том числе НДС, ПОКУПАТЕЛЬ уплатил ПРОДАВЦУ в качестве задатка до подписания настоящего договора; 000000 (__ миллиона) рублей, в том числе НДС, в течение 1 (Одного) банковского дня с момента подачи настоящего договора на государственную регистрацию.
    4. Оплата производится в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет ПРОДАВЦА по следующим реквизитам:
    5. Р/с _______________
    6. Банк______________
    7. к/сч ______________
    8. БИК ______________
    9. Обязанность ПОКУПАТЕЛЯ по оплате помещения считается выполненной с момента списания денежных средств с банковского счета ПОКУПАТЕЛЯ в обслуживающем банке.
    10. До подписания настоящего договора указанное помещение ПОКУПАТЕЛЕМ осмотрено, недостатков или дефектов не обнаружено.
    11. До совершения настоящего договора отчуждаемое помещение никому не продано, не заложено, не подарено, под запрещением (арестом) не состоит, свободно от любых прав третьих лиц. Судебных споров не имеется. В случае выявления любых, в том числе имущественных прав третьих лиц на отчуждаемое помещение, возникших до исполнения настоящего договора и предъявленных «ПОКУПАТЕЛЮ» после исполнения настоящего договора, ответственность по удовлетворению законных претензий этих лиц ложится на «ПРОДАВЦА».
    12. Передача указанного помещения «ПРОДАВЦОМ» и принятие его «ПОКУПАТЕЛЕМ» осуществляется в течение трех дней с момента оплаты ПОКУПАТЕЛЕМ путем подписания передаточного акта.
    13. Одновременно с Помещением к ПОКУПАТЕЛЮ в объеме, определенном действующим законодательством, переходит право собственности на все элементы инженерной инфраструктуры, (оборудование, коммуникации и их составные части, находящиеся в помещениях недвижимого имущества и необходимые для его нормальной эксплуатации, включая, но, не ограничиваясь – теплоснабжение, водоснабжение, электроэнергия) (далее по тексту – Оборудование), при этом к ПОКУПАТЕЛЮ не переходят обязательства по уплате задолженностей за пользование указанным Оборудованием и/или в связи с оказанными с использованием Оборудования услугами.
    14. В случае уклонения ПРОДАВЦА от передачи помещения, а также в случае уклонения ПРОДАВЦА от предоставления документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение к ПОКУПАТЕЛЮ и выполнения иных необходимых для такой государственной регистрации перехода права действий, ПРОДАВЕЦ выплачивает ПОКУПАТЕЛЮ пени в размере 0,1% от стоимости Помещения по настоящему Договору, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств.
    15. Расходы по заключению и регистрации настоящего договора несут «ПРОДАВЕЦ» и «ПОКУПАТЕЛЬ» в соответствии с действующим законодательством.
    16. Право собственности подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    17. Содержание статей 131, 167, 209, 549, 550, 551 ГК РФ сторонам понятно, смысл и значение договора сторонам ясны и соответствуют нашим намерениям.
    18. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до заключения настоящего договора.
    19. Споры, вытекающие из настоящего Договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
    20. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых остается в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по __________ области, по одному экземпляру выдается сторонам.

    Продавец: _________________________________________________________________

    Покупатель: _______________________________________________________________

    Какие еще потребуются документы для регистрации сделки с участием юридического лица смотрите здесь.

    Если вас интересует образец купли продажи автомобиля, можете скачать его здесь же, образец актуальный.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector